Vendre ou donner sa maison à ses enfants

Dois-je vendre ou donner ma maison à mes enfants?

Question qui nous est posée de plus en plus par nos clients

En effet, de nombreux parents souhaitent faire bénéficier leurs enfants de leur vivant en espérant pouvoir se protéger contre le risque de devoir vendre la maison familiale afin de financer l’EMS plus tard
Nous sommes allé trouver un notaire de la place afin d’y voir un peu plus clair

Quelles sont les différences entre une vente et une donation ?
Une vente doit s’effectuer à une valeur proche du marché. A défaut, le fisc pourra considérer qu’il y a eu donation mixte et taxer une partie en donation en sus de la vente
Une vente signifie qu’il doit y avoir une contrepartie sous forme monétaire ou sous forme de créance en faveur du vendeur. Cette contrepartie peut également être convenue sous forme d’un droit d’usufruit ou d’habitation et c’est la valeur capitalisée de ce droit qui sera alors prise en considération comme contrepartie
Une donation peut s’effectuer avec des contreparties, qui ne doivent pas excéder la valeur du bien. Ces contreparties peuvent être la reprise d’une dette hypothécaire garantie par le bien immobilier donné et/ou un droit d’usufruit ou droit d’habitation en faveur du donateur et son conjoint

Quel est l’impact fiscal d’une vente pour le vendeur et pour l’acquéreur ?
La vente détermine en général un impôt sur le gain immobilier pour le vendeur
Cet impôt se calcule par la différence entre le prix de vente et le prix de revient total du bien pour le vendeur ou son estimation fiscale, pour autant qu’elle date de plus de dix ans. Le taux d’imposition est fonction du nombre d’année de possession, les années d’occupation par le propriétaire comptant double. Généralement, c’est le taux minimum de sept pour cent (7%) qui s’applique. Pour l’acquéreur, il doit payer le droit de mutation soit 3.3% du prix d’achat

Quel est l’impact fiscal d’une donation pour le donateur et pour le donataire ?
Le donateur n’a aucun impôt à acquitter, même si il bénéficie d’une libération de sa qualité de débiteur de la dette hypothécaire et d’un droit de jouissance (usufruit ou droit d’habitation)
Le donataire, ou bénéficiaire de la donation, doit s’acquitter d’un impôt de donation. Mais cet impôt se calcule de manière favorable. En effet, l’assiette de cette imposition est déterminée par le 80% de l’estimation fiscale du bien au jour de la donation, déduction faite de la dette hypothécaire reprise. De plus, si le résultat de cette soustraction détermine un montant inférieur à CHF 50’000.-, et que le donataire est un enfant du donateur, elle n’est pas imposable selon la loi vaudoise
Si la donation est effectuée en faveur de 3 enfants, la donation est non imposable en dessous de CHF 150’000.- selon calcul ci-dessus
Précision : l’autorité fiscale peut changer l’estimation fiscale rétroactivement au jour de la donation pour modifier le calcul de l’impôt. Elle ne le fait que très rarement

Pour continuer à vivre dans la maison, faut-il opter pour un droit d’usufruit ou un droit d’habitation ?
Le droit d’usufruit accorde la jouissance complète du bien à son ou ses bénéficiaires, ceux-ci étant alors responsables de toutes les charges liées à ce bien soit les assurances, les impôts, les éventuels intérêts hypothécaires et l’entretien courant
L’usufruitier peut librement choisir entre occuper lui-même le bien, avec qui il veut, ou louer ce bien à des tiers. Ce droit s’éteint en principe au décès du ou des usufruitiers, sauf si une durée plus courte a été prévue
Le droit d’habitation est le droit de demeurer dans un logement. C’est un droit strictement personnel et donc seul le bénéficiaire et ses proches peuvent l’exercer. Ainsi, si le bénéficiaire d’un droit d’habitation ne peut plus demeurer dans le logement concerné par le droit, il ne peut en faire profiter un tiers. Sauf si le droit concerne l’ensemble d’une maison, c’est le propriétaire qui a la responsabilité de toutes les charges.En raison du poids de ces charges, si l’objet remis à un enfant est une maison d’un seul logement, il est rare que ce soit le droit d’habitation qui soit retenu. Cette solution est plus usuelle quand le bien remis comprend plusieurs logements et qu’ainsi le nouveau propriétaire peut jouir d’un ou plusieurs autres logements
Dans les deux cas, l’usufruitier ou le bénéficiaire du droit d’habitation continue d’être imposé sur la valeur locative du logement qu’il occupe
Pour l’usufruitier, il peut continuer à déduire ses frais (intérêts, travaux d’entretien) alors que pour le bénéficiaire du droit d’habitation cela n’est plus possible dans la mesure où c’est bien le nouveau propriétaire qui supporte ces frais
Pour l’usufruitier, en réalité le transfert ne change rien à sa situation fiscale, puisque même au niveau de la fortune, il doit continuer à déclarer le bien comme auparavant, le « nu-propriétaire » n’ayant rien à annoncer sur sa propre déclaration fiscale tant que l’usufruit s’exerce

Si nous ne parvenons pas à payer la totalité de nos frais d’EMS avec nos revenus, qu’en est-il d’une donation ou d’une vente de notre bien immobilier à nos enfants ?
Il existe d’excellents documents à ce sujet publiés par le SASS (Mémentos divers, notamment le mémento numéro 5 « J’entre en EMS, quelles sont les conséquences d’une donation de ma maison à mes enfants ? »)
En résumé, si il y eu donation aux enfants et que les parents, ou l’un d’eux, ne peut acquitter sa facture d’EMS au moyen de ses revenus et de sa fortune avant d’accorder les prestations complémentaires au pensionnaire, l’Etat va effectuer un calcul pour voir si la personne a droit aux aides malgré cette donation

En définitif, bien que chaque situation soit unique et qu’il soit difficile de choisir une solution plutôt qu’une autre car chacune d’elle comporte des avantages comme des inconvénients, il est primordial de consulter son notaire le plus tôt possible afin d’évaluer les différentes possibilités qui s’offrent à vous